Sevgili okurlar, 

Özellikle son zamanlarda yaşanan konut krizi, konut sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirmiş, bu konuda açılan davaların ve mahkemelerin iş yükünün de artışına sebebiyet vermiştir. Hatta kanun koyucu, bu uyuşmazlıkların azaltılması ve tarafların dava açmadan önce anlaşmalarını sağlamak amacıyla 1 Eylül 2023 tarihi itibari ile kira hukuku alanında yaşanan kimi uyuşmazlıklar açısından dava açmadan evvel arabuluculuğa başvuru yapılmasını birer dava şartı haline getirmiştir.

Bilindiği üzere, içerisinde kiracı bulunan konutun maliki el değiştirir ise, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani içerisinde kiracı bulunan dairenin başka birine devredilmesi halinde kira sözleşmesi sona ermez, yeni malik bu sözleşmenin tarafı haline gelir. Eski malikin hak ve borçları aksine anlaşma yoksa yeni malike devrolduğu gibi kiracının da sorumluluğu yeni malike karşı devam eder.

Böyle bir durumda yeni malik, kiracısını tahliye etmek ister ve yeni devraldığı taşınmazı kendisi kullanmak ister ise hangi yollara başvuru yapabileceği bu haftaki yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 351. maddesine göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Taşınmazı sonradan elde eden kişinin (yeni malikin) kira sözleşmesini feshedilmesi ve kiracısı aleyhine tahliye davası açabilmesi için şartları şu şekilde sıralayabiliriz. 

- Kiralananın sonradan elde eden yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının olması,
- Bu ihtiyacın, zorunlu, sürekli, gerçek ve samimi olması.

Yani yeni malik kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracısını tahliye edebilir.

Bu ihtiyaç öncelikle yeni malikin kendisinden kaynaklanabilir. Yani yeni malik halen başka yerde kirada oturuyor ve içerisinde kiracı bulunan taşınmazı oturmak amacıyla devralmış ise yeni malikin konut ihtiyacının olduğundan söz edebiliriz. Ayrıca yeni malikin konut ihtiyacı haricinde işyeri ihtiyacının da olduğu durumlarda devraldığı taşınmazın fiziki durumunun ve yapmak istediği işe uygunluğunun mevcut olması halinde yeni malik, devraldığı konutu işyeri ihtiyacına dayalı olarak kullanmak isteyebilir ve böyle bir durumda ise kiracısı aleyhine işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.

Yine kanun metninden yola çıkarak belirtmek isteriz ki, yeni malik sadece kendisinin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle değil, aynı zamanda eşinin de konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir. Eş kavramı burada önem arz etmektedir. Zira Türk Medeni Kanunu uyarınca, evlilik birliği kurulmuş ve halen devam etmekte olan eşin konut veya işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davası açılabilecekken, haklarında boşanma kararı verilen veyahut boşanma davası devam eden eş açısından bu maddeye dayalı yeni malik, kiracısı aleyhine tahliye davası açamayacaktır. Ancak kimi kararlarda haklarında mahkemece ayrılık kararı verilen eşler açısından konut veya işyeri ihtiyacı bulunan eş için kiracı aleyhine tahliye davası açılabileceği kabul görmektedir. Son olarak, yeni malik, sevgilisi veya dini nikâh adı altındaki diğer birlikteliklerin olduğu hallerde eş kavramından söz edilemeyeceği için yeni malik bu kişilerin ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açamayacaktır.

Ayrıca yeni malik kendisi veya eşinin konut veya işyeri ihtiyacı haricinde altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin konut veya işyeri ihtiyaçları sebebiyle de kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir. Buradan anlaşılan yeni malik, çocuğu veya torununun konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabileceği gibi anne-babası veya anneanne, babaanne veya dedesinin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açabilecektir.

Son olarak, yeni malik kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle de kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir. Burada kanunen bakmakla yükümlü olunan kimselerin tespiti önem arz etmektedir. Gerçekten de Türk Medeni Kanunu'nun 364. maddesi uyarınca herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Dolayısı ile aile içi dayanışmanın sağlanması açısından önem arz eden bu madde gereğince, kardeş, teyze, dayı, amca veya hala ya da kuzen veya yeğen bakmakla yükümlü olunan kişiler kategorisi içerisine girebilir. Böyle bir durumda da yeni malik bu kişi veya kişilerin konut veya işyeri ihtiyaçları sebebiyle kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu durumda mahkeme ihtiyacın sadece gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun tespiti yanı sıra bakmakla yükümlü olunan kişinin gerçekte bakılmaması halinde yoksulluğa düşüp düşmeyeceğinin de tespiti yapılacaktır.

Peki böyle bir durumda yeni malik hangi süre içerisinde kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir?

Kiralananı devralan yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde  kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdireceği hakkında kiracısına yazılı olarak kendisinin veya kanunda yer alan diğer kimselerin konut veya işyeri ihtiyacının olması sebebiyle kira sözleşmesini feshettiğini ve taşınmazı tahliye etmesi gerektiği hakkında bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimin yazılı olması ve taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde bu bildirimde bulunması şarttır.

Yeni malik, taşınmazı elde ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracısına yazılı bildirimde bulunması sonucu mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Fakat yeni malikin kiralananın mülkiyetini kazandığı anda kira sözleşmesinin bitimine altı aydan daha kısa bir süre kalmış ise yeni malik altı ayı beklemeden kira sözleşmesinin süresinin sonunda da tahliye davası açabilir.

Mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir aylık yasal süre içerisinde kiracıya bildirimde bulunmayan yeni malik, sözleşmeyi aynı şartlar ile üstlenmiş sayılır. Böyle bir durumda ise, TBK m. 351 uyarınca tahliye davası açamaz. Ancak şartları var ise, TBK m. 350 uyarınca tahliye davası açabilir.

Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, kural olarak davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca tahliye davası taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için kesin yetki kuralı geçerli olmayacaktır. Dolayısı ile kira sözleşmesinin ifa yerinde de tahliye davası açılabileceği gibi taşınmazın bulunduğu yerde de dava açılabilir.

Bu noktada belirtmek isteriz ki, 1 Eylül 2023 tarihi itibari ile arabuluculuğa başvuru yapılması birer dava şartı haline getirildiğinden yeni malik sıfatıyla ihtiyaca dayalı tahliye davası açılmadan evvel arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur. Böyle bir durumda yeni malikin arabuluculuk merkezlerine başvuru yapması gerekir. Arabuluculuk süreci sonucunda yeni malik ile kiracı arasında bir anlaşma sağlanamaz ise, dava şartı yerine getirilmiş sayılır ve yeni malik kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir.

Son olarak yeni malik eğer kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye etmiş ise taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birine kiraya veremez. Kanunen öngörülen bu yasağın ihlali durumunda yeni malik, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Böyle bir durumda yeni malikin dikkatli olması ve hangi gerekçeye dayalı olarak tahliye etmiş ise bu gerekçe uyarınca taşınmazı kullanması veya kullandırması gerekir.

Tüm okuyucularıma faydalı olmasını temenni eder, yaşamın daha adil olduğu bir dünyanın varlığını dilerim. 

Saygılarımla,

Av. Arb. Bayram Volkan ALAN